中介危机背后的逆淘汰风险
中介危机背后的逆淘汰风险
编辑：反垄断反不正当竞争律师网 来源：证券时报 毕舸
继深圳中天公司老总携2600万房款失踪后，创辉是又一起反映房地产中介行业资金链断裂的突出案例，而连续出现的中介公司倒闭事件，又势必引发更大规模的行业信任危机———民众担心自己所咨询的任何一家中介都有可能明天关门大吉，这将导致成交量继续萎缩，更多本已濒临倒闭的中介公司进入“集体撤退”倒计时。
有房地产专家称，以前是二手楼的成交兴旺带动了一手楼市的火爆，即所谓专业炒家通过二次交易获得迅速套现的渠道。
也正基于此，国家连续出台包括提高二手房交易税率在内的监管政策，力图通过加大交易成本遏止炒风。如今，二手楼危机需要一手楼来拯救，只有更多的一手楼房产商主动降价，才能带来楼市成交的回暖，适当的购买力量才会重新进入二手市场。否则，开发商早晚也会陷入同样的危机。
笔者以为这不过是专家的美好期许。与需要现金流快速回转的中介行业不同，当下许多房地产开发企业已经通过先期的房价高涨、囤地等手段，获得了足以支撑相当长一段时期的资源。尽管舆论与民众整天高呼“政策调控逐步到位，房价不降不行”，尽管有一定比例的楼盘开始以折扣、赠送名车等促销途径寻求交易量的提升，但更多资本雄厚的大房地产商依然不动声色。
它们并不急于出清剩余存货，并且频繁以“奥运效应”、“经济增长速度坚挺”等利好造势，形成与公众舆论的场外角力。
也许，随着房地产严冬的延续，更多的房地产中介、一些中小房地产开发商会熬不过寒冷而逐渐倒闭，但这就能换取房地产开发商的整体动摇吗？事实上，这种洗牌过程恐怕也是某些大房地产商所乐见的结果———通过对中小房地产商的清洗，形成行业资源的加速集中化，最终形成几家大房地产商的垄断格局。
届时，掌握了行业资源的大房地产商们有可能形成价格联盟，由于对土地入口资源实行人为控制，随时可以通过支配性权力的滥用制造“需求假象”，即对供给量根据利润率进行调整———有土地不开发，有房子不卖，逼迫民众高价买房。 寡头垄断也会阻碍竞争。当几家大房地产商可以通过高价卖房获得巨额利润，又将资本投入到土地资源的疯狂抢夺时，土地交易的竞拍卖环节事实上就驱逐了中小房地产商。
资源分配的贫富分化，让行业内差距不断拉大，最终会导致中小房地产商的彻底消亡。 竞争有利于保持价格低廉，并促使企业不断变革以避免被挤出市场。
但当房地产市场变成纯粹的资本游戏，大房地产商只需要通过控制土地“入口”、与地方政府保持高度紧密联系，就能掌握房价的完全话语权，所有的行业变革都变得无足轻重，而房地产开发作为自然垄断的基础行业，根据投入－产出分析，这些行业的产品或服务，往往是其他行业的投入。
一方面这些行业的供给不足，另一方面行业价格的连续超幅度上涨，都将使得相关产业的发展受阻。可以预见的结果就是随着国家房地产新政的继续强化，房地产中介行业面临崩盘，房地产企业数量急剧萎缩，但房价始终减不下来，造成政策公信力与民众承受力的双输，这就是所谓“最坏的垄断”。
房地产调控如何真正治标，避免形成加剧垄断的逆淘汰，还需要有关部门实地调研，按照市场规律制定相关政策。
